林荔枝律师
律师观点分析
物业服务合同纠纷涉及业主、物业公司、业委会等多方主体，法律关系较为复杂。本案中，本所律师通过梳理证据链条、论证诉讼时效中断、援引生效判决等方式，成功为物业公司追讨了长期欠费。
【案件分析】
（一）基本案情
被告系成都市武侯区某小区某房屋业主，房屋面积32.18㎡。2010年1月，原告物业公司与该小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业费标准为住宅用房1.2元/月/㎡，合同期限自2010年2月1日至2013年1月31日。
合同到期后，因小区第二届业主委员会未能成立，未续签新的物业服务合同，但原告物业公司实际持续提供物业服务至2022年5月31日。2019年12月，物业公司将住宅物业费调整为1.8元/月/㎡。
被告自2010年10月起至2022年5月，长期拖欠物业费、公共分摊费、生活垃圾处置费及电费。物业公司多次催收无果后，委托本所律师提起诉讼。
（二）焦点问题
1. 物业服务合同到期后，物业公司是否仍有权收取物业费？
2. 物业费标准从1.2元调整为1.8元，是否合法有效？
3. 长达十余年的欠费，是否已超过诉讼时效？
【诉讼经过】
本案中，融创律所杨平、马欣律师接受原告物业公司委托后，深知该案时间跨度长、合同变更复杂、证据收集难度大。律师团队多次实地走访，向街道办、社区调取关键《不定期物业服务合同证明》，证实原告持续服务的事实；并通过梳理调价公示、历史诉讼记录，构建完整证据链，成功反驳被告“无合同”、“超诉讼时效”等抗辩。最终，法院采纳我方观点，判决被告支付近八年物业费、公摊及垃圾处置费共计7539元，切实维护了原告的合法权益。
【案件结果】
1. 被告向原告物业公司支付物业管理服务费5985元；
2. 支付公共分摊费用474元；
3. 支付生活垃圾处置费1080元。
【法律解析：三大争议焦点的实务启示】
1. 合同到期后继续服务，业主能否拒缴“无约之费”？
许多业主认为：“合同到期，物业就该走人，继续待着就是‘强服务’，我不用给钱。”这种观点在法律上站不住脚。根据《民法典》第九百四十八条，原物业服务合同期限届满后，业主没有依法作出续聘或另聘决定，物业服务人继续提供服务的，原合同继续有效，服务期限为不定期。业主虽有权随时解除，但需承担相应通知义务。更重要的是，物业公司持续提供保洁、安保、秩序维护等服务，业主实际享受了服务，构成事实上的物业服务关系，不得以“无合同”为由拒付费用。
本案中，街道办与社区出具的《证明》成为关键证据，直接证实了服务的合法性与持续性。这对物业企业提出要求：在合同到期、业委会空缺期间，务必保留服务记录、社区沟通文件、维修养护凭证等，形成完整证据链。
2. “沉睡”的债权是否因诉讼时效而消灭？
诉讼时效是业主最常用的抗辩武器，尤其在长期欠费案件中。根据《民法典》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。但时效可因“权利人向义务人提出履行请求”而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。
本案中，物业公司虽在长达十年间未起诉，但曾于2022年10月提起诉讼，虽后撤诉，但已构成法律意义上的“提出履行请求”，产生时效中断效力。因此，2010年至2022年的费用在2024年起诉时并未全部过期。这也提醒物业企业：即便暂不起诉，也应通过发函、张贴催收通知、公证送达、小额起诉等方式定期“激活”债权，避免证据灭失。
3. 举证责任如何分配？电费为何被驳回？
在物业服务合同纠纷中，物业公司作为原告，需对“已提供服务”“费用产生”“催收行为”等承担举证责任。本案中，法院支持物业费、公摊费、垃圾费，但驳回电费，关键在于证据。
物业费：有合同、调价程序、服务证明；
公摊与垃圾费：有收费标准、长期惯例、社区证明；
电费：仅有内部抄表数据，无供电局代缴凭证、无业主确认记录，无法证明“代缴事实”及“金额准确性”。
这也警示物业企业：代收代缴类费用（水、电、气）具有“垫付”性质，必须保留原始缴费凭证、银行流水、发票等，否则极易因“举证不能”被驳回。
【法律适用】
依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百三十七条之规定。
【风险提示】
本案虽标的额不大，却浓缩了老旧小区物业管理的典型困境：合同缺失、业委会空缺、服务标准模糊、费用长期拖欠。法院的判决并非简单支持“旧账重算”，而是在尊重事实服务的基础上，平衡双方权利义务，既维护物业企业基本运营权益，也通过“电费举证不足驳回”“违约金不予支持”等方式，倒逼企业规范管理、依法维权。